Забудовник зірвав терміни будівництва первинного житла та не повертав гроші за квартиру: суд стягнув майже 2 мільйони гривень передоплати

До юристів компанії «Радник» звернулася сімейна пара. Кілька років тому вони вклали гроші у будівництво квартири у Запоріжжі. Проте будинок так і не добудували, а гроші повертати відмовилися. А коли покупці вимагали повернення передоплати, забудовник заявив зустрічні претензії та спробував урізати суму майже на півмільйона гривень за рахунок штрафів.

Передісторія: інвестиція у житло, яке так і не здали

Між покупцями та акціонерним інвестиційним фондом було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири в будинку, що будується. Забезпечувальний платіж покупці внесли своєчасно та в повному обсязі. З урахуванням прив’язки до курсу долара сума становила 1935500 грн.

Договір фіксував орієнтовний термін завершення будівництва. Четвертий квартал 2022 року. Настав 2026, а об’єкт так і не був готовий до здачі. Основний договір купівлі-продажу сторони не уклали. Квартири, за яку заплачено майже два мільйони, сім’я не мала.

Умови договору надавали покупцям чіткий інструмент. Якщо забудовник без поважних причин не укладає основний договір у строк, майбутній покупець має право відмовитися від угоди та вимагати повернення внесених коштів. Покупці направили забудовнику офіційне повідомлення про відмову від договору та вимогу повернути гроші. Відповіді не було. Тоді суперечка перейшла до суду.

Проблема: забудовник намагався перекласти наслідки війни на покупців

Позиція фонду у суді будувалася на зустрічних претензіях. Забудовник наполягав, що суму до повернення потрібно зменшити на понад 90 000 грн через прострочення покупцями щомісячних платежів. Додатково фонд посилався на пункт договору про штраф понад 360 000 грн. при односторонній відмові покупця від угоди.

Розрахунок був простий. Утримати штрафи, зменшити повернення, повернути менше майже на півмільйона. Але у цієї позиції виявилася вада, яку наші юристи вивели на перший план.

Графік “прострочок”, на який посилався забудовник, збігався з датами початку повномасштабного вторгнення. І це не збіг. У березні та квітні 2022 року компанія-забудовник сама розіслала клієнтам офіційні повідомлення. У них вона оголосила про заморожування регулярних платежів за розстроченням на період військового стану, пообіцяла не розривати договори і не нараховувати пеню. Прийом платежів було припинено за прямим рішенням самого фонду.

Позиція «Радника»: заборона діяти проти власної поведінки

Юристи компанії збудували захист на кількох опорах.

Перше. Зменшити суму, що стягується, за рахунок штрафів без зустрічного позову не можна. Правом подати зустрічний позов у ​​строк на подання відкликання забудовник не скористався. Отже, його розрахунки зі штрафами залишалися поза предмета спору.

Друге. Покупці розірвали договір не за «простою відмовою», а через зрив забудовника термінів будівництва та ухилення від укладання основного договору. За такої підстави штрафні санкції до покупців не застосовуються у принципі.

Третє і ключове. Ми вказали суду на недобросовісну та суперечливу поведінку фонду. Забудовник сам призупинив платежі, сам пообіцяв не нараховувати санкції, а тепер намагався використати цей період проти клієнтів. Це класичний випадок застосування доктрини venire contra factum proprium. Заборона суперечливої ​​поведінки. Ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці, якщо інша сторона на цю поведінку розумно покладалася.

В обґрунтування ми послалися на позицію Верховного Суду щодо розмежування завдатку та авансу. Аванс не виконує забезпечувальної функції та підлягає поверненню у разі невиконання зобов’язання. Окремо ми використовували як преюдиційну ухвалу Запорізького апеляційного суду щодо аналогічної суперечки за участю того ж фонду, адже договори з покупцями у забудовника типові.

Рішення суду: позов задоволено повністю

Вознесенівський районний суд Запоріжжя погодився з доводами покупців та задовольнив позов у ​​повному обсязі. Суд стягнув з інвестиційного фонду 967 750,05 грн на користь кожного з двох покупців. Загальна сума повернення становила 1935500 грн. Додатково із забудовника стягнуто сплачений судовий збір.

Окремою заявою наші юристи добилися стягнення витрат на професійну правову допомогу. Суд розподілив ці суми на користь клієнтів. Спроба фонду утримати штрафи та урізати повернення провалилася.

Значення справи: чому цей результат важливий для інвесторів у новобудови

Суперечка показова для тисяч українців, які вклали гроші в житло, що будується, і зіткнулися зі зривом термінів. Війна вдарила по будівельній галузі, але вона не дає забудовнику права залишати у себе чужі гроші. Якщо об’єкт не зданий, а основний договір не укладено, передплата підлягає поверненню.

Особливо важливим є висновок про несумлінність. Забудовник не може спочатку офіційно заморозити платежі через війну, а потім ставити клієнту провину «прострочення» за той же період. Власні обіцянки пов’язують компанію. Розворот проти них суд не захищає.

Для покупців це робоча модель захисту. Внесені кошти реально повернути через суд, навіть коли забудовник вибудовує багатошарову оборону зі штрафів та зустрічних претензій.

Потрібно повернути передоплату за квартиру у недобудованому будинку?

Якщо забудовник зірвав терміни, не здав об’єкт та не повертає гроші, юристи компанії «Радник» допоможуть повернути передоплату через суд. Ми аналізуємо договір, вибудовуємо правову позицію та ведемо справу до реального стягнення коштів. Зверніться за консультацією будь-яким зручним способом.

Справа в судовому реєстрі – тут .

17.07.2026