Застройщик сорвал сроки строительства первичного жилья и не возвращал деньги за квартиру: суд взыскал почти 2 миллиона гривен предоплаты

К юристам компании «Советник» обратилась семейная пара. Несколько лет назад они вложили деньги в строительство квартиры в Запорожье. Однако, дом так и не достроили, а деньги возвращать отказались. А когда покупатели потребовали возврат предоплаты, застройщик заявил встречные претензии и попытался урезать сумму почти на полмиллиона гривен за счет штрафов.

Предыстория: инвестиция в жилье, которое так и не сдали

Между покупателями и акционерным инвестиционным фондом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Обеспечительный платеж покупатели внесли своевременно и в полном объеме. С учетом привязки к курсу доллара сумма составила 1 935 500 грн.

Договор фиксировал ориентировочный срок завершения строительства. Четвертый квартал 2022 года. Наступил 2026 год, а объект так и не был готов к сдаче. Основной договор купли-продажи стороны не заключили. Квартиры, за которую заплачено почти два миллиона, у семьи не было.

Условия договора давали покупателям четкий инструмент. Если застройщик без уважительных причин не заключает основной договор в срок, будущий покупатель вправе отказаться от сделки и потребовать возврат внесенных средств. Покупатели направили застройщику официальное уведомление об отказе от договора и требование вернуть деньги. Ответа не последовало. Тогда спор перешел в суд.

Проблема: застройщик пытался переложить последствия войны на покупателей

Позиция фонда в суде строилась на встречных претензиях. Застройщик настаивал, что сумму к возврату нужно уменьшить более чем на 90 000 грн из-за просрочки покупателями ежемесячных платежей. Дополнительно фонд ссылался на пункт договора о штрафе свыше 360 000 грн при одностороннем отказе покупателя от сделки.

Расчет был прост. Удержать штрафы, урезать возврат, вернуть меньше почти на полмиллиона. Но у этой позиции обнаружился изъян, который наши юристы вывели на первый план.

График «просрочек», на который ссылался застройщик, совпадал с датами начала полномасштабного вторжения. И это не совпадение. В марте и апреле 2022 года компания-застройщик сама разослала клиентам официальные сообщения. В них она объявила о заморозке регулярных платежей по рассрочке на период военного положения, пообещала не расторгать договоры и не начислять пеню. Прием платежей был приостановлен по прямому решению самого фонда.

Позиция «Советника»: запрет действовать против собственного поведения

Юристы компании выстроили защиту на нескольких опорах.

Первое. Уменьшить взыскиваемую сумму за счет штрафов без встречного иска нельзя. Правом подать встречный иск в срок на подачу отзыва застройщик не воспользовался. А значит, его расчеты со штрафами оставались за пределами предмета спора.

Второе. Покупатели расторгли договор не по «простому отказу», а из-за срыва застройщиком сроков строительства и уклонения от заключения основного договора. При таком основании штрафные санкции к покупателям не применяются в принципе.

Третье, и ключевое. Мы указали суду на недобросовестное и противоречивое поведение фонда. Застройщик сам приостановил платежи, сам пообещал не начислять санкции, а теперь пытался использовать этот же период против клиентов. Это классический случай применения доктрины venire contra factum proprium. Запрет противоречивого поведения. Никто не может действовать вопреки своему предыдущему поведению, если другая сторона на это поведение разумно полагалась.

В обоснование мы сослались на позицию Верховного Суда о разграничении задатка и аванса. Аванс не выполняет обеспечительной функции и подлежит возврату при неисполнении обязательства. Отдельно мы использовали как преюдициальное постановление Запорожского апелляционного суда по аналогичному спору с участием того же фонда, ведь договоры с покупателями у застройщика типовые.

Решение суда: иск удовлетворен полностью

Вознесеновский районный суд Запорожья согласился с доводами покупателей и удовлетворил иск в полном объеме. Суд взыскал с инвестиционного фонда по 967 750,05 грн в пользу каждого из двух покупателей. Общая сумма возврата составила 1 935 500 грн. Дополнительно с застройщика взыскан уплаченный судебный сбор.

Отдельным заявлением наши юристы добились взыскания расходов на профессиональную правовую помощь. Суд распределил и эти суммы в пользу клиентов. Попытка фонда удержать штрафы и урезать возврат провалилась.

Значимость дела: почему этот результат важен для инвесторов в новостройки

Спор показателен для тысяч украинцев, которые вложили деньги в строящееся жилье и столкнулись со срывом сроков. Война ударила по строительной отрасли, но она не дает застройщику права оставлять у себя чужие деньги. Если объект не сдан, а основной договор не заключен, предоплата подлежит возврату.

Особенно важен вывод о недобросовестности. Застройщик не может сначала официально заморозить платежи из-за войны, а затем ставить клиенту в вину «просрочку» за тот же период. Собственные обещания связывают компанию. Разворот против них суд не защищает.

Для покупателей это рабочая модель защиты. Внесенные средства реально вернуть через суд, даже когда застройщик выстраивает многослойную оборону из штрафов и встречных претензий.

Нужно вернуть предоплату за квартиру в недостроенном доме?

Если застройщик сорвал сроки, не сдал объект и не возвращает деньги, юристы компании «Советник» помогут вернуть предоплату через суд. Мы анализируем договор, выстраиваем правовую позицию и ведем дело до реального взыскания средств. Обратитесь за консультацией любым удобным способом.

Дело в судебном реестре — здесь.

17.07.2026