Орендна плата під час карантину – чи можна не платити?

Не секрет, що після введення карантину виникли суперечки між орендарями та орендодавцями щодо оплати орендних платежів за місяці обмеження роботи цілого ряду бізнесів.

Спроба № 1️⃣ врегулювати дане питання була зроблена Верховною Радою України ще 30 березня 2020 р., коли в прийнятому без обговорень законі було формулювання про те, що орендарі звільняються від оплати орендної плати за весь час карантину.

Однак, після публікації закону з’ясувалося, що слово «звільняються» змінилося на «можуть звільнятися». 

І, оскільки це положення дублювало вже існуюче законодавство і не приносило нічого нового, воно стало непотрібним.

Як, чому і куди дивляться правозахисники і депутати, обговорювати ми не будемо, так як це виходить за рамки суворої правової дійсності.

Спроба № 2️⃣ відбулася 13 квітня 2020р.

Одночасно з законом, що вносить правки до бюджету на 2020 р. було прийнято зміни до Цивільного кодексу України, якими встановлювалося правило, за яким орендна плата для бізнесу за період карантину не повинна була перевищувати суми витрат орендодавця на комунальні витрати і податки за утримання нерухомості.

Однак і в цей раз опублікований закон відрізнявся від «проектної» версії.

Що ж в остаточній версії опублікованого закону?

«На час дії введених Кабміном обмежувальних карантинних заходів обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу, ч. 4 і 6 ст. 762 Цивільного кодексу, також є заходи, введені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, що забороняють доступ до такого майну третіх осіб».

Таким чином, з одного боку, закон не привніс кардинальних змін вже існуючих положень законодавства. З іншого, певною мірою спростив рішуче налаштованим орендарям, діяльність яких була заборонена Кабміном, шлях до зниження орендної плати.

Давайте поміркуємо.

➡️ На що має право претендувати орендар?

  • зниження розміру орендної плати, якщо можливість використання приміщення істотно зменшилася;
  • звільнення від орендної плати, якщо можливість використання приміщення була відсутня.

Довести повну неможливість використання на нашу думку буде вкрай складно – адже навіть у випадку з забороною торгівлі в приміщенні буде зберігатися товар.

Тому реальніше говорити про зменшення розміру орендної плати.

При цьому звільнення від оплати комунальних послуг, експлуатаційних платежів, маркетингових внесків і тому подібного не буде.

➡️ Хто може претендувати на зниження вартості?

В першу чергу це суб’єкти господарювання (ФОП та юрособи), робота яких передбачала прийом відвідувачів, за винятком видів діяльності, дозволених Кабміном.

Одночасно необхідно відзначити, що Кабмін 7 разів вносив зміни до своєї «карантинне» постанову, тому потрібно уважно відстежувати дату початку заборони роботи і \ або його зняття.

Також дискусійним залишається питання роботи офісів. З одного боку необхідність прийому відвідувачів в ньому досить неочевидна, з іншого боку в ряді бізнесів вона регулярна.

Разом найпростішим бізнесом щодо доказування неможливості роботи буде бізнес громадського харчування, а найскладнішим офісне приміщення. 

➡️ Як довести наявність підстав для зниження вартості?

Не існує чіткого переліку документів, і в кожному випадку вам необхідно буде готувати його з урахуванням конкретики вашого договору оренди та специфіки бізнесу.

Пропонуємо використовувати наступний чек-лист:

🔎 Перевірте, якщо у вашому договорі оренди обов’язок повідомити про неможливість використання приміщення орендодавця. 
Якщо є і ви зробили це, збережіть текст листа і докази його відправки. 
Якщо ви листувалися в інтернет-месенджерах або електронною поштою – зробіть скріншоти даної листування

🔎 Проаналізуйте можливість звернення в ТПП для отримання сертифікату про форс-мажорі на вашу договором. Це буде одне з кращих доказів для суду.

🔎 Перевірте свої види економічної діяльності (КВЕД) на предмет наявності в них заборонених. У разі роботи офісного приміщення це буде особливо важливо.

🔎 Зберіть інші документи, які свідчать про здійснення вами забороненого під час карантину бізнесу (ліцензії, довідки, витяги, договору і т.д.)

🔎 Продумайте можливість доведення неможливості доступу третіх осіб – можливо це будуть заяви або скарги клієнтів, партнерів, співробітників.

🔎 Підготуйте лист орендодавцю, в якому викласти всі обставини, що свідчать про право на зменшення орендної плати та пошліться на докази.

➡️ Що робити, якщо орендодавець все одно проти?

Не радимо просто перестати платити орендну плату, так як в цьому випадку в орендодавця достатньо важелів впливу на орендаря – від штрафів та розірвання договору, до оперативних санкцій у вигляді припинення доступи і відключення енергоносіїв.

Єдиним правильним виходом буде звернення до суду з договірними спором щодо розміру орендної плати в період карантину.

При цьому ви повинні враховувати, що тільки розмір судового збору становитиме 2102 грн., А з урахуванням оплати праці адвокатів (навіть за умови їх майбутньої компенсації судом) сума орендної плати повинна бути суттєвою.

24.04.2020

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом