Арендная плата во время карантина — можно ли не платить?

Не секрет, что после введения карантина возникли споры между арендаторами и арендодателями относительно оплаты арендных платежей за месяцы ограничения работы целого ряда бизнесов.

Попытка № 1️⃣ урегулировать данный вопрос была предпринята Верховной Радой Украины еще 30 марта 2020г., когда в принятом без обсуждений законе была формулировка о том, что арендаторы освобождаются от оплаты арендной платы за все время карантина.

Однако, после публикации закона выяснилось, что слово «освобождаются» изменилось на «могут освобождаться». 

И, поскольку данное положение дублировало уже существующее законодательство и не приносило ничего нового, оно стало бесполезным.

Как, почему и куда смотрят правозащитники и депутаты, обсуждать мы не будем, так как это выходит за рамки суровой правовой действительности.

Попытка № 2️⃣ состоялась 13 апреля 2020г.

Одновременно с законом, вносящим правки в бюджет на 2020 г., были приняты изменения к Гражданскому кодексу Украины, которыми устанавливалось правило, по которому арендная плата для бизнеса за период карантина не должна была превышать суммы расходов арендодателя на коммунальные расходы и налоги за содержание недвижимости.

Однако и в этот раз опубликованный закон отличался от «проектной» версии.

Что же в окончательной версии опубликованного закона?

«На время действия введенных Кабмином ограничительных карантинных мер обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не отвечает в соответствии с ч. 2 ст. 286 Хозяйственного кодекса, ч. 4 и 6 ст. 762 Гражданского кодекса, также являются меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц».

Таким образом, с одной стороны, закон не привнес кардинальных изменений уже существующих положений законодательства. С другой, в определенной степени упростил решительно настроенным арендаторам, деятельность которых была запрещена Кабмином, путь к снижению арендной платы.

Давайте порасуждаем.

➡️ На что имеет право претендовать арендатор?

  • снижение размера арендной платы, если возможность использования помещения существенно уменьшилась;
  • освобождения от арендной платы, если возможность использования помещения отсутствовала.

Доказать полную невозможность использования по нашему мнению будет крайне сложно — ведь даже в случае с запретом торговли в помещении будет храниться товар.

Потому реальнее говорить об уменьшении размера арендной платы.

При этом освобождения от оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных платежей, маркетинговых взносов и тому подобного не будет.

➡️ Кто может претендовать на снижение стоимости?

В первую очередь это субъекты хозяйствования (ФЛП и юрлица), работа которых предусматривала прием посетителей, за исключением видов деятельности, разрешенных Кабмином.

Одновременно необходимо отметить, что Кабмин 7 раз вносил изменения в свое «карантинное» постановление, потому нужно внимательно отслеживать дату начала запрета работы и\или его снятия.

Также дискуссионным остается вопрос работы офисов. С одной стороны необходимость приема посетителей в нем достаточно неочевидна, с другой стороны в ряде бизнесов она регулярна.

Итого самым простым бизнесом относительно доказывания невозможности работы будет бизнес общественного питания, а самым сложным офисное помещение. 

➡️ Как доказать наличие оснований для снижения стоимости?

Не существует четкого перечня документов, и в каждом случае вам необходимо будет готовить его с учетом конкретики вашего договора аренды и специфики бизнеса.

Предлагаем использовать следующий чек-лист:

🔎 Проверьте, если в вашем договоре аренды обязанность уведомить о невозможности использования помещения арендодателя. 
Если есть и вы сделали это, сохраните текст письма и доказательства его отправки.
Если вы переписывались в интернет-мессенджерах или электронной почте — сделайте скриншоты данной переписки

🔎 Проанализируйте возможность обращения в ТПП для получения сертификата о форс-мажоре по вашему договору. Это будет одно из лучших доказательств для суда.

🔎 Проверьте свои виды экономической деятельности (КВЭД) на предмет наличия в них запрещенных. В случае работы офисного помещения это будет особенно важно.

🔎 Соберите другие документы, которые свидетельствуют об осуществлении вами запрещенного во время карантина бизнеса (лицензии, справки, извлечения, договора и т.д.)

🔎 Продумайте возможность доказывания невозможности доступа третьих лиц — возможно это будут заявления или жалобы клиентов, партнеров, сотрудников.

🔎 Подготовьте письмо арендодателю, в котором изложите все обстоятельства, свидетельствующие о праве на уменьшение арендной платы и сошлитесь на доказательства.

➡️ Что делать, если арендодатель все равно против?

Не советуем просто перестать платить арендную плату, так как в этом случае у арендодателя достаточно рычагов влияния на арендатора — от штрафов и расторжения договора, до оперативных санкций в виде прекращения доступы и отключения энергоносителей.

Единственным правильным выходом будет обращение в суд с договорным спором относительно размера арендной платы в период карантина.

При этом вы должны учитывать, что только размер судебного сбора будет составлять 2102 грн., а с учетом оплаты работы адвокатов (даже при условии их будущей компенсации судом) сумма арендной платы должна быть существенной.

24.04.2020

Если статья была Вам полезна, Вы можете поделиться ею:

У Вас есть вопросы или Вы готовы договориться о встрече?

Вы можете задать вопрос через форму на сайте или связаться с нами любым удобным Вам способом