Податок на нерухомість

Як відомо, однією з новацій Податкового кодексу України є введення в дію податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – податок на нерухоме майно).

Початок його справляння було заплановано на 01.01.2012 р, але Законом від 07.07.2011 р №3609-VI були внесені зміни в п. 1 розділу XIX «Прикінцеві положення» ПКУ, в зв’язку з чим зазначений податок передбачається ввести в дію з 01.07.2012 р (якщо, звичайно, депутати знову не передумають). І, оскільки до цих пір аналогів податку на нерухоме майно в законодавстві України не існувало, а часу до його введення залишилося не так вже й багато (практично – один квартал), вважаємо за необхідне вже зараз почати розгляд основних положень, пов’язаних з нарахуванням і сплатою цього податку.

Спочатку нагадаємо, що податок на нерухоме майно належить до місцевих податків (розділ XII «Місцеві податки і збори» ПКУ) і відповідно до вимог п. 10.3 Кодексу місцеві ради обов’язково установлюють податок на нерухоме майно.

Детальніше дізнатися про вас цікавлять, ви можете дізнатися у наших адвокатів.

I. Платники податку

Платниками податку на нерухоме майно є власники об’єктів житлової нерухомості – фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти (п / п. 265.1.1 ПКУ).

Якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб, то визначення платників податку здійснюється наступним чином:

– Для спільної часткової власності – платником податку є кожна з власників в ставленні приналежної йому частки;
– Для спільної сумісної власності на нерухомість, не поділену в натурі, – платником є ​​одна з таких осіб – власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;
– Для спільної сумісної власності на нерухомість, поділену між власниками в натурі, – кожен у відношенні приналежної йому частки.

II. Об’єкт оподаткування

Відповідно до п / п. 265.2.1 ПКУ об’єктом оподаткування є об’єкт житлової нерухомості. Нагадаємо, що до них згідно п / п. 14.1.129 ПКУ відносяться будівлі, зараховані відповідно до законодавства до житлового фонду, а також дачні та садові будиночки. При цьому об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий будиночок, дачний будиночок.

У той же час не є об’єктом оподаткування об’єкти житлової нерухомості, що перебувають у власності держави або територіальних громад; об’єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження і безумовного відселення; будівлі дитячих будинків сімейного типу; садовий або дачний будиночок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку; об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним та прийомним сім’ям; гуртожитку.

III. База налогообложения

Базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості (п / п. 265.3.1 ПКУ). При наявності у платника податку кількох таких об’єктів база оподаткування обчислюється окремо за кожним з них (п / п. 265.3.4 ПКУ).

Порядок обчислення бази оподаткування залежить від статусу особи, яка має у власності об’єкт нерухомості:

– Якщо власником такого об’єкта є фізична особа, база оподаткування визначається органом ДПС на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
– Якщо власником такого об’єкта є юридична особа, база оподаткування самостійно визначається такою юрособою виходячи з площі об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на нього.

Базовим податковим (звітним) періодом є календарний рік (п / п. 265.6.1 ПКУ).

IV. пільги

Пільги зі сплати податку на нерухоме майно в ПКУ передбачені у вигляді зменшення бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості та повного або часткового звільнення від сплати податку. При цьому пільги стосуються тільки фізичних осіб. Відповідно до п / п. 265.4.1 ПКУ база оподаткування зменшується:

– Для квартири – на 120 м 2 ;
– Для житлового будинку – на 250 м 2 .

Однак пільга надається тільки один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об’єкта житлової нерухомості, в якому фізична особа зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого особи до будь-якого іншого об’єкта нерухомості, що знаходиться в його власності.

Таким чином, якщо у фізособи є кілька об’єктів житлової нерухомості, то скористатися пільгою він зможе тільки щодо одного об’єкта нерухомості {квартири або житлового будинку), навіть якщо сумарно площа цих об’єктів не буде перевищувати 120 м 2 для квартир і 250 м 2 для житлових будинків.

Приклад 1. Фізична особа є у власності дві квартири площею 40 м 2 і 70 м 2 . Незважаючи на те що сумарна площа квартир не перевищує 120 м 2 , площа однієї з них підлягає оподаткуванню. Якщо особа зареєстрована (по-старому – прописано) в квартирі площею 40 м 2 , має сенс зробити вибір для цілей застосування пільги, тобто неоподаткування «нерухомим» податком на користь квартири площею 70 м 2 .

Приклад 2. У фізичної особи є у власності квартира площею 100 м 2 і житловий будинок площею 120 м 2 . В цьому випадку оподаткуванню підлягає як мінімум житлова площа квартири в розмірі 100 м 2 .
Виходить, що з метою мінімізації оподаткування податком на нерухоме майно фізичній особі вигідніше мати одну квартиру великої площі (так як обкладається вершок над 120 м 2 ), ніж кілька невеликих, оскільки пільга застосовується до одного об’єкту нерухомості.

Приклад 3. Два фізособи є власниками житлової квартири площею 180 м 2 . Їхні частки виділені в натурі і складають відповідно 100 м 2 та 80 м 2 . Інший житлової нерухомості ці особи не мають. У цьому випадку фізичні особи не будуть платниками податку на нерухоме майно, оскільки площа житлової частки кожного не перевищує 120 м 2 .

В іншому випадку, коли частка кожного власника не виділена в натурі, податком повинна бути обкладена площа перевищення «норми», тобто 60 м 2 .

V. Ставки налога

Їх встановлюють сільські, селищні та міські ради в розрахунку на 1 м 2 житлової площі в таких розмірах:

– Для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 м 2 , та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 м 2 , – не більше 1% мінзарплати на 1 січня звітного (податкового) року;
– У разі перевищення зазначених нормативів площі (для квартир – 240 м 2 , для житлових – 500 м 2 ) – 2,7% розміру мінзарплати на 1 січня звітного (податкового) року. У цьому випадку про повноваження місцевих рад у встановленні ставки податку мова вже не йде, адже його розмір чітко визначений в ПКУ.

VI. Порядок обчислення і сплати суми податку

Платники – фізичні особи

Пунктом 265.7 ПКУ передбачено такий порядок обчислення податку. Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно, а також органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, до 15 квітня 2012 року, а в наступні роки щоквартально (в 75-денний термін після закінчення кварталу) зобов’язані подавати органам ДПС відомості, необхідні для розрахунку даного податку (п / п. 265.7.4 ПКУ). Порядок такого інформування органів ДПС повинен розробити Кабмін.

Про суму податку, що підлягає сплаті, озброєний необхідними відомостями орган ДПС повідомляє фізичну особу – платника податку. З цією метою до 1 липня звітного року платникам за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості органом ДПС надсилається податкове повідомлення-рішення, яке містить і платіжні реквізити (п / п. 265.7.2 ПКУ). Сплатити податок фізособі необхідно буде протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення {7} (п / п. 265.10.1 «а» ПКУ). При цьому платники податку можуть звернутися до органів ДПС для звірки даних щодо площі житлової нерухомості, податкових пільг, ставки та нарахованої суми податку (п / п. 265.7.3 ПКУ). Думаємо, що таких звернень буде багато.

Платники – юридичні особи

Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають органу державної податкової служби за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми на рівні частки поквартально (п / п. 265.7.5 ПКУ).

Незрозуміло, правда, як бути юрособам – платникам податку в цьому році, адже 1 січня і 1 лютого вже пройшли, а ДПСУ мовчить, немов води в рот набрала.

Сплата податку здійснюється авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, з відображенням таких сум у річній декларації (п / п. 265.10.1 «б» ПКУ). З п / п. 265.7.6 ПКУ випливає, що в разі набуття права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року податок нараховується з дня виникнення права власності на такий об’єкт.

VII. Новостворені (нововведені) об’єкти нерухомості

Платники-фізособи

Податок сплачується фізичною особою – платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт, але після отримання податкового повідомлення-рішення від органу ДПС (п / п. 265.7.2 ПКУ).

Платники-юрособи

Відповідно до п / п. 265.7.5 ПКУ щодо новоствореного (знову введеного) об’єкта житлової нерухомості декларація подається протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об’єкт.

VIII. Якщо змінився власник об’єкта

Якщо право власності на об’єкт оподаткування перейшло від одного власника до іншого протягом календарного року, то відповідно до п / п. 265.8.1 ПКУ податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування. Новий же власник набуває почесне право платника «житлового» податку починаючи з місяця, в якому виникло право власності. При цьому орган ДПС надішле податкове повідомлення-рішення новому власнику, але, зрозуміло, після отримання інформації від відповідних органів про перехід права власності (п / п. 265.8.2 ПКУ).

IX. оптимізація

Кілька оптимізаційних висновків випливає з тексту «жілонедвіжімой» статті 265 ПКУ.

По-перше, в умовах дії податку на нерухоме майно стає вигідним купувати (будувати) не житлові будинки, а садові до дачні ломака, які не є об’єктом оподаткування.

По-друге, оскільки базою оподаткування є житлова площа, має сенс в житлових будинках (квартирах) збільшувати площу нежитлових приміщень і, відповідно, зменшувати площу житлових.

По-третє, фізичним особам, які є власниками загальної житлової площі (в критичних розмірах для цілей оподаткування), доцільно виділяти свої частки в натурі. У таких випадках їх шанси отримати пільгу зі сплати податку істотно збільшуються.

X. Резюме

Сподіваємося, читачі отримали певне уявлення про загальні правила нарахування та сплати податку на нерухоме майно. Головне, що в запасі ще є трохи часу, щоб підготуватися до сплати «нерухомого» податку, хоча білих плям в цьому питанні поки що досить …

Дата актуалізації статті – 2012р.

Податкове право

20.10.2012

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом