Нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку і плата за землю

Нежитлові приміщення в багатоквартирних житлових будинках часто використовуються для ведення господарської діяльності. Найчастіше ці приміщення викуплені суб’єктами господарювання у власність. Як при цьому повинні вирішуватися питання землекористування, розглянемо на прикладі конкретної ситуації.

Фізична особа – підприємець з 2006 року є власником нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку. До приміщення прибудовано ганок з навісом (всі необхідні документи оформлені). У травні 2011 року до підприємця прийшли представники міськвиконкому і зажадали надати дані про сплату земельного податку, а також інформацію про правомірність користування землею (правовстановлюючі документи на земельну ділянку). При цьому наполегливо пропонували укласти договір оренди землі під приміщенням. У підприємця виникли сумніви щодо правомірності вимог представників виконкому:

• чи зобов’язаний він укладати договір оренди землі або приватизувати землю під приміщенням;
• повинен сплачувати податок на землю? Як відомо, податок сплачує експлуатує підприємство (ЖЕК), у якого будинок знаходиться на балансі. Чи не буде тут подвійного оподаткування?

Для того щоб відповісти на ці питання, давайте проведемо правовий аналіз земельного та податкового законодавства, що допоможе зробити нам відповідні висновки.

Чи потрібно укладати договір оренди землі?

Відразу скажемо, що вимога представників виконкому про укладення договору оренди землі є неправомірним. Пояснимо чому.

Об’єктами оренди виступають земельні ділянки, які перебувають у приватній, державної або комунальної власності (ст. 3 Закону від 06.10.98 р №161-XIV, далі – Закон №161). Одне з істотних умов договору оренди землі – об’єкт оренди із зазначенням місця розташування та розміру ділянки. А невід’ємною частиною такого договору, зокрема, є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, акт визначення її меж у натурі (на місцевості) (ст. 15 Закону №161).

Іншими словами, немає виділеного в натурі (на місцевості) земельної ділянки – немає можливості укласти договір оренди землі.

Згідно ст. 42 Земельного кодексу (далі – ЗК) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (як правило, житлово-експлуатаційним організаціям).

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.

З цього випливає, що оформити правовстановлюючі документи на землю, на якій стоїть багатоквартирний житловий будинок, можуть всі власники цього будинку тільки разом (тобто об’єднання власників), а не окремо.

Передача частини прибудинкової території (земельної ділянки) в оренду або у власність власнику нежитлового приміщення багатоквартирного житлового будинку не передбачена чинним законодавством.

Частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири або нежитлового приміщення визначається як відношення загальної площі квартири чи нежитлового приміщення, що знаходяться в його власності, до загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Як випливає зі ст. 1 Закону від 29.11.01 р №2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», прибудинкова територія встановлюється для всього будинку і не може виділятися лише для його частини.

Таким чином, в нашій ситуації не може бути й мови про договір оренди землі під нежитловим приміщенням у багатоквартирному житловому будинку, оскільки це суперечить законодавству.

У той же час підприємець користується землею на законних підставах, адже право власності (користування) на прибудинкову територію (земельна ділянка) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Тобто будь-яких додаткових правовстановлюючих документів на земельну ділянку (його частина) оформляти не потрібно.

А чи потрібно сплачувати земельний податок?

Відзначимо, що у представників виконкому немає повноважень на перевірку документів про сплату земельного податку. Ці питання належать до компетенції податкової служби (ст. 73 НК, ст. 10 Закону від 04.12.90 р №509-XIII).

У п. 287.8 ПК передбачено, що власник нежилого приміщення в багатоквартирному житловому будинку сплачує земельний податок за площі під такими приміщенням з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території – починаючи з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Отже, підприємець в ситуації, що розглядається зобов’язаний сплачувати земельний податок (якщо, звичайно, він не є платником єдиного податку – п. 1 підрозд. 8 розд. XX ПК).

При цьому слід врахувати, що обов’язок по сплаті земельного податку виникла у підприємця з 01.01.11 р, тобто після вступу в силу зазначеної норми НК (адже право власності на приміщення було зареєстровано підприємцем в БТІ набагато раніше).

До названої дати підприємець відшкодовував витрати на сплату земельного податку експлуатуючої організації (ЖЕКу) в складі експлуатаційних витрат пропорційно площі займаного ним приміщення.

Виходить, що тепер ЖЕК повинен вилучити з площі земельної ділянки, за яку він сплачує земельний податок, площа, що припадає на нежитлове приміщення підприємця. Тільки за таких умов можна буде уникнути подвійного оподаткування в даній ситуації.

Відзначимо також, що для правильного обчислення суми земельного податку підприємцю слід звернутися в територіальний орган Держземагентства за довідкою про грошову оцінку земельної ділянки (її частини, що відповідає площі нежитлового приміщення) (лист ДПАУ від 17.02.11 р №3173 / 6 / 10-1015 / 567).

Яка відповідальність за несплату земельного податку?

Хочемо попередити, що несплата земельного податку та неподання відповідної податкової декларації тягнуть за собою застосування штрафних санкцій, передбачених ст. 120, 123 НК, а також нарахування пені.

Завжди бути в курсі подобу питань ви можете, уклавши договір про юридичне обслуговування з нашою компанією.

Дата актуалізації статті – 2012р.

Податкове право

20.10.2012

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом