Варіанти відчуження нерухомості

Завжди вважалося, що гроші краще всього вкладати в нерухомість. Адже це те, що може передаватися від одного покоління до іншого. Розуміючи це, багато хто замислюється над тим, як передати своє нерухоме майно дітям або іншим родичам, який варіант оформлення найбільш прийнятний для всіх учасників. Про це і поговоримо в консультації.

Найбільш поширені способи передачі і отримання нерухомості:

• пожертвування;
• успадкування;
• отримання майна на умовах довічного утримання його власника.

Кожен з цих способів має свої особливості, які слід враховувати при виборі.

Дарування нерухомого майна

За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає другій стороні (обдаровуваному) безоплатно будь-яке майно у власність (ст. 717 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Основні ознаки договору дарування:

1) безоплатність, оскільки дарувальник нічого не отримує натомість від обдаровуваного;
2) безумовний характер (тобто відсутність умов). У такому договорі можна вказати, що, наприклад, обдарований отримає в подарунок будинок, якщо передасть дарувальнику свої права на винахід.

Предметом договору дарування може бути і нерухоме майно (ст. 718).

Подарувати будь-кому своє майно може тільки його власник. Батьки (усиновителі) та опікуни не можуть дарувати майно своїх дітей і підопічних (п. 2 ст. 720 ЦК). Таким чином, якщо, наприклад, бабуся подарувала свій будинок онукові, якому ще не виповнилося 18 років, то його батьки не можуть «передарувати» цей будинок іншій особі. До речі, сам онук, якщо йому виповнилося 14 років, може розпоряджатися цим будинком тільки з дозволу батьків. Неповнолітні в період з 14 до 18 років мають неповну дієздатність. Тому укладати угоди щодо свого нерухомого майна вони можуть тільки з письмового нотаріально засвідченої згоди батьків (опікунів) або органу опіки та піклування.

Договір дарування нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ст. 719 ЦК). При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження нерухомого майна нотаріус зажадає уявити:

• документ, що підтверджує право власності на це майно (наприклад, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину; рішення суду);
• витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Таке витяг видають, а також оформляють свідоцтва про право власності на нерухоме майно бюро технічної інвентаризації (БТІ);
• рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл на перебудову, прибудову, перепланування чи зведення господарських, побутових споруд (якщо з витягу видно, що такі дії вчинені без встановленого дозволу або затвердженого проекту).

Нотаріус також перевіряє відсутність заборони на відчуження або арешту майна, наявність згоди батьків або піклувальників на дарування майна неповнолітнім (віком від 14 до 18 років).

Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності, то підписувати договір дарування повинні всі власники. Якщо при спільній власності свідоцтво про право власності було видано на одного з них, то інші співвласники повинні представити нотаріально засвідчена згода на укладення ним договору дарування.

Після посвідчення у нотаріуса договору дарування обдарований фактично стає власником нерухомого майна. Однак для реалізації своїх прав власника (зокрема, права розпорядження майном) необхідно отримати ще й свідоцтво про право власності на майно в БТІ.

Довічне утримання в обмін на нерухомість

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (одержувачу) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого одержувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та / або доглядом довічно (ст. 744 ЦК).

Розглянемо характерні риси даного договору.

Сторони договору

Відчужувачем (це власник майна, який бажає отримати довічне утримання) може бути тільки фізична особа незалежно від віку та стану здоров’я. Таким чином, будь-який громадянин (а не тільки непрацездатний за віком або станом здоров’я) може укласти такий договір.

А ось отримати майно за договором довічного утримання можуть і фізичні особи (повнолітні та дієздатні), і юридичні особи.

Цікавий нюанс: договір довічного утримання може бути укладений на користь третьої особи, коли зміст і догляд забезпечує одну особу, а майно отримає іншу особу.

Предмет договора

У власність одержувача може передаватися житловий будинок, квартира або рухоме майно, яке має значну цінність. У договорі обов’язково перераховуються види наданого натомість майна матеріального забезпечення, всі види огляду (опіки), а також визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін (ст. 749 ЦК). Як правило, це можуть бути:

• безкоштовне проживання в будинку або квартирі, отриманої за даним договором;
• забезпечення їжею, одягом, ліками, доглядом та необхідною допомогою;
• оплата комунальних послуг;
• надання грошового забезпечення в будь-якої суми тощо.

Якщо одержувач неналежним чином виконує взяті на себе зобов’язання, договір може бути розірваний за рішенням суду і майно повернуто його колишньому власникові.

Рекомендуємо передбачити в договорі спосіб обліку отриманих послуг. Наприклад, домовитися про те, що одержувач зобов’язаний вести щоденник, в якому він буде відображати, які послуги їм надані, які придбані і доставлені товари (продукти, ліки та ін.), Яка сума грошей видана відчужувачу. При отриманні послуг, товарів або грошей отчуждатель власноруч розписується в цьому щоденнику з проставленням дати і часу. Фіскальні або товарні чеки приклеюються на сторінки відповідних дат щоденника.

Договір довічного утримання, за яким передбачена передача нерухомого майна, полягає в письмовому вигляді, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 748 ЦК). Відповідно, право власності у одержувача виникає після державної реєстрації договору, яку здійснюють нотаріуси шляхом внесення відомостей про договір до Реєстру угод.

Договір довічного утримання припиняється:

• у зв’язку зі смертю відчужувача;
• у зв’язку зі смертю одержувача (якщо його спадкоємці відмовилися від договору, тобто не прийняли на себе обов’язки щодо подальшого утримання відчужувача) або ліквідації одержувача-юридичної особи;
• з ініціативи сторін або в судовому порядку.

Одержувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти, закладати або яким-небудь чином передавати у власність іншій особі майно, передане йому за договором довічного утримання (ст. 754 ЦК). Тому при посвідченні договору довічного утримання нотаріус на всіх його примірниках проставляє напис про заборону відчужувати майно. Розпоряджатися майном одержувач зможе тільки після смерті відчужувача.

Отримання майна в спадок

Нерухоме майно може перейти у власність у спадок після смерті його власника. Розрізняють два види спадкування:

• за заповітом;
• по закону.

За життя власник нерухомості може залишити заповіт – це розпорядження на випадок смерті щодо належного йому майна. В якості спадкоємців у заповіті можна вказати будь-кого (будь-яка фізична або юридична особа, держава). Хоча є категорія осіб, які мають право на обов’язкову частку у спадщині, навіть якщо заповіт складено не на їхню користь (ст. 1241 ЦК). Це неповнолітні (або повнолітні, але непрацездатні) діти, непрацездатні вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкодавця. Непрацездатними є жінки, які досягли 55 років, чоловіки – 60 років; інваліди I, II, III груп.

Заповіт може складатися необмежену кількість разів, при цьому силу матиме останній за часом складання документ.

За загальним правилом заповіт має бути посвідчений у нотаріуса, проте можливо його посвідчення та іншими посадовими особами (наприклад, головлікарем, черговим лікарем лікарні, де людина перебуває на лікуванні) (ст. 1248, 1252 ЦК).

Заповіт вступає в силу з дня смерті заповідача (день відкриття спадщини). Якщо заповіту немає, то діє принцип спадкування за законом, коли в якості спадкоємців виступають тільки фізичні особи – як правило, родичі померлого в порядку черговості спорідненості.

Таким чином, якщо власник нерухомості складе заповіт, наприклад, на користь одного зі своїх родичів, то цей родич стане новим власником будинку тільки після смерті заповідача і належного оформлення спадщини.

Для оформлення спадщини потрібно:

• якщо спадкоємець не проживав разом з померлим – подати протягом б місяців з дня смерті заповідача в нотаріальну контору за місцем відкриття спадщини заяву про прийняття спадщини разом зі свідоцтвом про смерть, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та іншими документами;
• якщо спадкоємець проживав разом з померлим – то вважається, що він прийняв спадщину; йому необхідно звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину (ч. 3 ст. 1268 і ст. одна тисяча двісті дев’яносто сім ГК).

висновки

З розглянутих варіантів тільки дарування дозволяє після відповідного оформлення стати власником нерухомості без будь-яких зобов’язань.

При укладанні договору довічного утримання одержувач майна також стає його власником, але повністю розпоряджатися майном не може до смерті відчужувача. Крім того, у нього є обов’язки по довічного утримання, в разі невиконання яких договір може бути розірваний.

Також при укладенні договорів дарування та довічного утримання сторони несуть витрати на їх оформлення. Наприклад, в державній нотаріальній конторі держмито за нотаріальне посвідчення договору складе 1% вартості майна, але не нижче 17 грн. Додатково оплачуються отримання витягів, бланки.

Складання заповіту є найпростішим і дешевим способом визначення долі майна, але до спадкоємця право власності перейде тільки після смерті заповідача.

Тепер, знаючи всі особливості трьох способів передачі нерухомості, ви зможете вибрати, як вам краще діяти.

Дата актуалізації статті – 2012р.

Інші статті

27.08.2012

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом