Узаконення самовільних будівель

Сьогодні в Україні значно зросли обсяги самовільного будівництва. Така ситуація спровокована низкою факторів, серед них – недосконалість законодавства в сфері будівництва, відсутність єдиного порядку взаємодії органів державної влади і місцевого самоврядування в частині дозвільних процедур. Щоб оформити всі необхідні документи для початку будівництва, потрібно витратити дуже багато часу і сил. Тому найчастіше будівництво на виділеній під забудову ділянці відбувається або на етапі збору документів, або взагалі без таких. Зупинимося на останній ситуації.

Нагадаємо, що для зведення об’єктів містобудування необхідно отримати, зокрема:

• градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта (ст. 24 Закона от 20.04.2000 г. № 1699 “О планировании и застройке территорий”, далее – Закон №1699);
• дозвіл на здійснення підготовчих робіт (ст. 28-1 Закону № 1699). Його можна не отримувати, якщо отримано відразу дозвіл на виконання будівельних робіт;
• дозвіл на виконання будівельних робіт (ст. 29 Закону № 1699). Дозвіл видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю (далі – інспекція ДАБК);
• дозвіл виконкому місцевої ради на переобладнання і перепланування житлового будинку (квартири).

Що таке самовільне будівництво

Самовільне будівництво – це житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються: або на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; або без належного дозволу чи затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил (ст. 376 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Причому поняття «самовільне будівництво» охоплює не тільки нові споруди (якщо буквально читати норми ЦК), а й реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт (ст. 23 Закону № 1699).

Порядок і способи узаконення самовільно збудованого будинку

Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Такий об’єкт потрібно узаконити, тобто оформити передбачений законом правовстановлюючий документ і зареєструвати право власності на об’єкт.

Можна виділити два основних способи узаконення самовільної забудови:

• загальний порядок – з отриманням свідоцтва про право власності;
• судовий порядок – з отриманням рішення суду про визнання права власності.

Це і будуть правовстановлюючі документи на нерухомість. Розглянемо ці способи докладніше.

Загальний порядок

Загальний порядок врегульовано нормативними актами локального характеру і часто передбачає процедуру, подібну з початковим отриманням всіх погоджень і дозволів для початку будівництва.

Виходячи із загальних норм законодавства і застосувавши аналогію закону, розіб’ємо цю процедуру на окремі кроки і вкажемо, які документи потрібні на кожному кроці.

Крок 1. Замовник (власник) будівництва (далі – власник) подає заяву до міської ради. До заяви треба додати документи, що підтверджують факт будівництва: договори, акти виконаних робіт, проекти, експертні висновки, техпаспорт БТІ, документи на землю і інші наявні матеріали щодо побудованої нерухомості.

Крок 2. Рішенням виконкому створюється комісія, якій і передається заяву з документацією. У роботі комісії повинні брати участь представники інспекції ДАБК, уповноваженої видавати сертифікат відповідності (п. 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою КМУ від 08.10.08 р №923, далі – Порядок №923). Як варіант можлива передача заяви безпосередньо для розгляду інспекцією ДАБК без створення комісії.

Інспекція при прийнятті в експлуатацію об’єктів самовільного будівництва може зажадати від власника подати додаткові документи (в різних регіонах список може змінюватися), зазвичай подається:

• документ про право власності (або право користування, в т.ч. на умовах оренди) на земельну ділянку, на якій знаходиться побудований об’єкт (крім приміщень, які знаходяться в багатоквартирному житловому будинку або адміністративному будові);
• проектна документація, затверджена в установленому законодавством порядку;
• узгоджений виконкомом місцевої ради акт готовності об’єкта до експлуатації, підписаний генпроектувальною і генпідрядної організаціями, субпідрядними організаціями, що здійснювали будівництво, замовником, страховою компанією (у разі, якщо об’єкт застрахований);
• висновок Головного архітектурно-планувального управління міськради про відповідність закінченого будівництвом об’єкта до генерального плану міста, регіональним і місцевим правилам забудови, вимогам іншої містобудівної документації або узгодженого проекту будівництва;
• паспорт фасаду об’єкта, погоджений Головним архітектурно-планувальним управлінням міськради;
• технічний висновок про відповідність закінченого будівництвом об’єкта вимогам державних будівельних стандартів, норм і правил;
• матеріали технічної інвентаризації закінченого будівництвом об’єкта (техпаспорт БТІ);
• документи про сплату штрафних санкцій за порушення законодавства у сфері містобудування та земельного законодавства;
• перелік організацій, які брали участь в будівельно-монтажних роботах, із зазначенням видів виконуваних ними робіт, прізвищ та ініціалів відповідальних інженерно-технічних працівників;
• комплект виробничої документації на виконані будівельно-монтажні роботи згідно з переліком, визначеним нормативним документом, і виконавча документація;
• документи, що свідчать про відповідність використаних матеріалів, конструкцій, виробів та обладнання нормативним вимогам;
• результати досліджень якості питної води, грунту, атмосферного повітря залежно від конкретних умов будівництва.

Природно, комісії пред’являються в натурі виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне підтвердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об’єкта. Від власника можуть зажадати сплатити до місцевого бюджету певні суми в якості допомоги місту, добровільної участі у благоустрої.

Крок 3. Логічним результатом роботи комісії може бути аналог акту про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (свідоцтва відповідності, що підтверджує відповідність збудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил), який затверджується органом, що утворив комісію. Затверджений акт (свідоцтво) є підставою для видачі органом місцевого самоврядування свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Це свідоцтво реєструється в БТІ, про що власнику видається витяг з реєстру прав власності та технічний паспорт.

Особливості узаконення самовільно побудованих приватних житлових будинків.

Для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими будівлями, споруджених забудовниками – фізичними особами у період з 05.08.92 р до 01.01.08 р без дозволу, постанови КМУ від 09.09.09 р . № 1035 передбачено спрощений механізм. Забудовник повинен подати до інспекції ДАБК заяви та необхідні документи (основний – згода місцевої ради на прийняття об’єкта в експлуатацію) до 31.12.10 р

Крім того, з 01.03.10 р перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, доповнений такими позиціями: виконання робіт з будівництва приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків, прибудов до них загальною площею до 500 м 2 включно ( постанову КМУ від 27.01.10 р № 160). Але це не звільняє забудовників від необхідності отримувати містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, встановлені місцевими правилами забудови населеного пункту, інші узгодження і дозволу.

судовий порядок

Судовий порядок узаконення самовільного будівництва починаючи з 01.01.04 р (дата набрання чинності ЦК) отримав досить широке застосування завдяки порівняльній простоті і прийнятним термінів.

Позов про визнання права власності подається за місцем знаходження нерухомості:

• якщо позивачем є фізична особа, то позов подається до суду загальної юрисдикції;
• якщо потенційний власник самовільного будівництва – юридична особа, тоді слід звертатися до господарського суду області.

Дуже важливо при підготовці позову правильно визначити відповідача. Належним відповідачем у справі про самочинне будівництво є відповідна місцева рада або держадміністрація, тобто орган, до компетенції якого входить вирішення питань, зокрема, про розпорядження землями територіальних громад; видачі містобудівних умов і обмежень забудови ділянки. Залучення в якості відповідача інших осіб може обернутися відмовою в розгляді позову або затягуванням судового процесу через необхідність заміни відповідача.

Одна з основних завдань при підготовці позову -предусмотреть і уникнути можливої відмови БТІ в реєстрації права власності на нерухомість на підставі судового рішення. Рекомендуємо в позовних вимогах просити суд визнати право власності на об’єкт нерухомості за позивачем. Інші варіанти (наприклад, зобов’язати міськраду видати свідоцтво про право власності, зобов’язати ввести, об’єкт нерухомості в експлуатацію і т.п.) можуть ускладнити отримання правовстановлюючого документа. Рішення суду, що зобов’язують різні органи здійснити ті чи інші дії без факту визнання права власності, по-перше, трудноісполніми в примусовому порядку, по-друге, не будуть правовстановлюючим документом.

Разом з позовом про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва необхідно подати:

• документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою;
• складений БТІ технічний паспорт на нерухомість (в ньому БТІ проставить штампи із зазначенням, які об’єкти самовільно побудовані і підлягають узаконення і введення в експлуатацію);
• технічний висновок з висновками про дотримання будівельних норм і правил при будівництві та придатності об’єкта до використання за призначенням (його слід замовити в ліцензованій організації);
• документи, що підтверджують факт будівництва (договір підряду, проектно-кошторисна документація, накладні на закупівлю будівельних матеріалів, тощо);
• докази про відсутність порушень прав третіх осіб самовільним будівництвом (можливо, у вигляді листів, розписок і т.п., що підтверджують відсутність заперечень у власників сусідніх ділянок, співвласників ділянки, на якому проведено будівництво, місцевих органів влади).

До речі, ВСУ в справах про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва схиляється до того, що суди повинні з’ясовувати думку органів, що беруть участь в прийнятті об’єктів в експлуатацію. Тому бажано докладати до позову документи, в яких викладено позицію таких органів (зокрема, органів архітектури, органів архітектурно-будівельного контролю) про можливість узаконення самовільно збудованого об’єкта, наприклад це може бути відповідь на запит позивача.

Необхідний результат судового процесу – отримання рішення суду про визнання права власності на об’єкт нерухомості. Але це ще не все. Після набрання рішенням суду в силу основне завдання власника самобуду – зареєструвати право власності в БТІ на підставі Тимчасового положення, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.02 р №7 / 5 (далі – Тимчасове положення). Така реєстрація є необхідною умовою виникнення права власності на нерухомість.

Якщо БТІ не відмовило в реєстрації, то власник одержує на руки рішення суду з відміткою про реєстрацію права власності в державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та витяг з такого реєстру. Саме з моменту державної реєстрації виникає право власності на нерухомість з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками: користуватися, володіти і розпоряджатися майном.

Однак БТІ може відмовити в реєстрації, наприклад з посиланням на п. 1.6 Тимчасового положення, де сказано, що реєстрації підлягають права власності на об’єкти, прийняті в експлуатацію. З цієї причини в судовій практиці зустрічаються позови і, відповідно, рішення судів про визнання права власності на нерухомість без додаткового введення в експлуатацію. Таке формулювання позовних вимог досить спірна, але допомагає обійти обмеження Тимчасового положення.

У зв’язку з відмовами БТІ зареєструвати право власності на підставі рішення суду в судовій практиці склалася категорія справ у спорах про спонукання БТІ здійснити державну реєстрацію. У підставі таких позовів лежать норми про обов’язковість виконання рішень судів на всій території України всіма органами і підприємствами. Щоб уникнути подібного відмови, рекомендуємо попередньо, ще на етапі підготовки позову, проконсультуватися з мають необхідний досвід фахівцем або ж в самому БТІ.

Дата актуалізації статті – 2012р.

Інші статті

27.04.2012

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом