Наслідки нереєстрації договору оренди

Наслідки нереєстрації права користування майном, що виник за договором оренди

Після останніх змін в положення ГК України та тимчасового порядку реєстрації прав власності на нерухоме майно все більшої актуальності набирає питання що загрожує підприємству, якщо право користування майном, що виникло за договором оренди, не проходило державну реєстрацію в органах БТІ? Спробуємо відповісти на це питання.

Нагадаємо, що суб’єкти господарювання при укладанні договору оренди нерухомості на термін три і більше року повинні пам’ятати про необхідність нотаріального посвідчення та державної реєстрації такого договору (ст. 793 і 794 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ). При цьому державна реєстрація проводиться шляхом внесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.04 р №671.

Але після недавніх змін в законодавстві з оренди нерухомого майна відбулися значні коригування та доповнення процедури укладення договору оренди.

Так, зі вступом в силу 16.03.10 р новій редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р №1952-IV (далі – Закон №1952) встановлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, в тому числі і на умовах оренди. Тобто відповідно до цими нововведеннями з 16.03.10 р суб’єкти господарювання, укладаючи договір оренди, повинні також здійснювати реєстрацію в органах БТІ права користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду. Але оскільки не було підзаконних актів, які б регулювали порядок здійснення такої реєстрації, фактично норма до недавнього часу не діяла.

І тільки коли Мін’юст (01.10.10 р) виклав у новій редакції Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.02 р №7 / 5 (далі – Тимчасове положення) , вимоги Закону №1952 щодо реєстрації прав користування нерухомістю, переданої в оренду, почали повноцінно діяти.

Крім того, через кілька днів після вступу в силу нової редакції Тимчасового положення Мін’юст в Методичних рекомендаціях щодо державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджених наказом Мін’юсту від 13.10.10 р №2500 / 5, роз’яснив особливості дії нових вимог в перехідний період. У цих Методичних рекомендаціях він вказав на те, що з 16.03.10 р до 01.01.12 р суб’єкти господарювання, укладаючи договір оренди нерухомості на термін не менше 3 років, повинні не тільки здійснювати держреєстрацію договору оренди у нотаріуса, а й здійснювати реєстрацію права користування майном, що виникло за таким договором, в БТІ. І тільки починаючи з 01,01.12 р – з дати, коли будуть внесені зміни в ст. 794 ЦКУ (в якій замість обов’язкової реєстрації договору оренди йтиметься тільки про обов’язкову реєстрацію права користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду) – держреєстрацію потрібно буде здійснювати тільки щодо права користування об’єктом нерухомості, що передається в оренду.

Однак якщо договір оренди був укладений (нотаріально посвідчений і зареєстрований у нотаріуса) після вступу в силу Закону №1952 (після 16.03.10 р), але до появи порядку реєстрації права користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду (до 01.10.10 р ), і право користування нерухомістю не було зареєстровано в БТІ, то у суб’єктів господарювання закономірно виникає питання: які наслідки очікують їх внаслідок недотримання вимог щодо такої реєстрації?

Відповідальність за це в нормативно-правових актах, що регулюють проведення такої реєстрації, не передбачена. Крім того, багато незалежні фахівці вважають, що непроведення таких дій жодним чином не може вплинути на дійсність такого договору.

За задумом, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна уникнути виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли правовласник діє несумлінно і надає аналогічне право ще одній особі, створюючи таким чином спірну ситуацію.

Також актуально, чи може бути визнаний недійсним договір оренди, якщо не зареєстровано право користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду, з подальшою «вирізкою» валових витрат і податкового кредиту, сформованих за орендними платежами згідно з такою угодою.

На наш погляд, немає. Визнати договір недійсним внаслідок непроведення держреєстрації права користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду, на підставі ст. 210 (в якій мова йде про те, що угода, яка підлягає держреєстрації, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації) і ч. 4 ст. 203 ЦКУ (мова йде про недотримання обов’язкової форми договору) через суд навряд чи вдасться. Справа в тому, що всі вимоги ст. 794 ЦКУ щодо укладення договору оренди нерухомості, а саме щодо нотаріального посвідчення та держреєстрації договору оренди нерухомості виконані (саме про реєстрацію договору оренди, а не про право користування нерухомістю до 01.01.12 р йтиметься в цій статті ЦКУ).

Отже, якщо підприємство, як в нашому випадку, уклало договір оренди і не здійснило реєстрацію права користування об’єктом нерухомості, переданим в оренду, то ніякі негативні податкові наслідки для нього наступити не повинні.

Відповіді на це та інші питання ви завжди можете отримати в рамках юридичного обслуговування в нашій компанії.

Дата актуалізації статті – 2012р.

Інші статті

27.10.2012

Якщо стаття була Вам корисна, Ви можете поділитися нею:

У Вас є питання або Ви готові домовитися про зустріч?

Ви можете задати питання через форму на сайті або зв'язатися з нами будь-яким зручним для Вас способом