Нежилое помещение в многоквартирном доме и плата за землю

Нежилые помещения в многоквартирных жилых домах часто используются для ведения хозяйственной деятельности. Зачастую эти помещения выкуплены субъектами хозяйствования в собственность. Как при этом должны решаться вопросы землепользования, рассмотрим на примере конкретной ситуации.

Физическое лицо – предприниматель с 2006 года является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. К помещению пристроено крыльцо с навесом (все необходимые документы оформлены). В мае 2011 года к предпринимателю пришли представители горисполкома и потребовали предоставить данные об уплате земельного налога, а также информацию о правомерности пользования землей (правоустанавливающие документы на земельный участок). При этом настойчиво предлагали заключить договор аренды земли под помещением. У предпринимателя возникли сомнения в правомерности требований представителей исполкома:

• обязан ли он заключать договор аренды земли или приватизировать землю под помещением;
• должен ли уплачивать налог на землю? Как известно, налог уплачивает эксплуатирующее предприятие (ЖЭК), у которого дом находится на балансе. Не будет ли здесь двойного налогообложения?

Для того чтобы ответить на эти вопросы, давайте проведем правовой анализ земельного и налогового законодательства, что поможет сделать нам соответствующие выводы.

Нужно ли заключать договор аренды земли?

Сразу скажем, что требование представителей исполкома о заключении договора аренды земли является неправомерным. Объясним почему.

Объектами аренды выступают земельные участки, находящиеся в частной, государственной или коммунальной собственности (ст. 3 Закона от 06.10.98 г. №161-XIV, далее – Закон №161). Одно из существенных условий договора аренды земли – объект аренды с указанием месторасположения и размера участка. А неотъемлемой частью такого договора, в частности, являются план или схема земельного участка, передаваемого в аренду, акт определения его границ в натуре (на местности) (ст. 15 Закона №161).

Иными словами, нет выделенного в натуре (на местности) земельного участка – нет возможности заключить договор аренды земли.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса (далее – ЗК) земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами (как правило, жилищно-эксплуатационным организациям).

В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.

Из этого следует, что оформить правоустанавливающие документы на землю, на которой стоит многоквартирный жилой дом, могут все собственники этого дома только вместе (т.е. объединение собственников), а не по отдельности.

Передача части придомовой территории (земельного участка) в аренду или в собственность собственнику нежилого помещениямногоквартирного жилого дома не предусмотрена действующим законодательством.

Доля собственности (пользования) земельного участка каждого собственника квартиры или нежилого помещения определяется как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения, находящихся в его собственности, к общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Как следует из ст. 1 Закона от 29.11.01 г. №2866-III «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», придомовая территория устанавливается для всего дома и не может выделяться лишь для его части.

Таким образом, в нашей ситуации не может быть и речи о договоре аренды земли под нежилым помещением в многоквартирном жилом доме, поскольку это противоречит законодательству.

В то же время предприниматель пользуется землей на законных основаниях, ведь право собственности (пользования) на придомовую территорию (земельный участок) каждого совладельца дома определяется в свидетельстве о праве собственности на часть дома в виде соответствующей доли.

То есть каких-либо дополнительных правоустанавливающих документов на земельный участок (его часть) оформлять не нужно.

А нужно ли платить земельный налог?

Отметим, что у представителей исполкома нет полномочий на проверку документов об уплате земельного налога. Эти вопросы входят в компетенцию налоговой службы (ст. 73 НК, ст. 10 Закона от 04.12.90 г. №509-XIII).

В п. 287.8 НК предусмотрено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме уплачивает земельный налог за площади под таким помещением с учетом пропорциональной доли придомовой территории – начиная с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Следовательно,предприниматель в рассматриваемой ситуации обязан уплачивать земельный налог (если, конечно, он не является плательщиком единого налога – п. 1 подразд. 8 разд. XX НК).

При этом следует учесть, что обязанность по уплате земельного налога возникла у предпринимателя с 01.01.11 г., то есть после вступления в силу указанной нормы НК (ведь право собственности на помещение было зарегистрировано предпринимателем в БТИ гораздо раньше).

До названной даты предприниматель возмещал расходы на уплату земельного налога эксплуатирующей организации (ЖЭКу) в составе эксплуатационных расходов пропорционально площади занимаемого им помещения.

Получается, что теперь ЖЭК должен вычесть из площади земельного участка, за которую он уплачивает земельный налог, площадь, приходящуюся на нежилое помещение предпринимателя. Только при таких условиях можно будет избежать двойного налогообложения в данной ситуации.

Отметим также, что для правильного исчисления суммы земельного налога предпринимателю следует обратиться в территориальный орган Госземагентства за справкой о денежной оценке земельного участка (его части, соответствующей площади нежилого помещения) (письмо ГНАУ от 17.02.11 г. №3173/6/10-1015/567).

Какова ответственность за неуплату земельного налога?

Хотим предупредить, что неуплата земельного налога и непредставление соответствующей налоговой декларации влекут за собой применение штрафных санкций, предусмотренных ст. 120, 123 НК, а также начисление пени.

Всегда быть в курсе подобных вопросов вы можете, заключив договор о юридическом обслуживании с нашей компанией.

Дата актуализации статьи – 2012г.

Налоговое право

20.10.2012

Если статья была Вам полезна, Вы можете поделиться ею:

У Вас есть вопросы или Вы готовы договориться о встрече?

Вы можете задать вопрос через форму на сайте или связаться с нами любым удобным Вам способом