Как правильно заключить договор аренды недвижимости

Как показывает наша практика, основные спорные ситуации между сторонами договора аренды недвижимости возникают именно из-за недостаточной детализированности прав и обязанностей сторон.

Соответственно, для заключения договора, который будет минимизировать риск возникновения споров, необходимо придерживаться следующего порядка действий:

• проверка правоустанавливающих документов на недвижимость (документов на землю при необходимости).
• проверка уставных документов контрагента и полномочий подписанта.
• Проверка объекта на наличие запретов и отягощений, судебных процессов, проверка регистрации в государственном реестре вещных прав.
• Проверка соответствия фактического состояния объекта данным технической инвентаризации. Данная проверка позволяет выяснить риски запрета на осуществление хозяйственной деятельности вследствие наличия неузаконенных перепланировок, реконструкций, а также отобразить условия возврата объекта после окончания срока действия договора аренды или его досрочного прекращения.
Наиболее часто встречающимися проблемами при описании объекта аренды являются: устаревшая техническая инвентаризация, несоответствие фактической площади и площади согласно документации, несоответствие фактического назначения помещений назначению согласно документации, отсутствие литер по техническому паспорту при наличии нескольких строений по одному адресу/на одном земельном участке. Основные пути решения данных проблем – это проведение текущей инвентаризации БТИ, с учетом архивных данных БТИ, что позволит выявить возможные риски, а также приведение документации в соответствие с фактическим состоянием объекта.

После проверки вышеизложенных факторов, можно составлять текст договора, в котором необходимо предусмотреть:

• Максимально точное описание объекта по договору.
• Детализацию взаимных прав и обязанностей.
• Анализ возможности исполнения контрагентом условий основного договора.
• Анализ возможного влияния третьих лиц (в т.ч. органов государственной власти и местного самоуправления) на исполнение основного договора.
• Анализ налоговых рисков.
• Анализ строительной документации: ввод в эксплуатацию, проведение реконструкции и/или перепланировок, перевод из жилого фонда в нежилой.
• Анализ рисков при прекращении договора и возврате объекта.

Консультации

20.10.2014

Если статья была Вам полезна, Вы можете поделиться ею:

У Вас есть вопросы или Вы готовы договориться о встрече?

Вы можете задать вопрос через форму на сайте или связаться с нами любым удобным Вам способом