Узаконение самовольных строений

Сегодня в Украине значительно возросли объемы самовольного строительства. Такая ситуация спровоцирована рядом факторов, среди них – несовершенство законодательства в сфере строительства, отсутствие единого порядка взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления в части разрешительных процедур. Чтобы оформить все необходимые документы для начала строительства, нужно потратить очень много времени и сил. Поэтому зачастую строительство на выделенном под застройку участке происходит либо на этапе сбора документов, либо вообще без таковых. Остановимся на последней ситуации.

Напомним, что для возведения объектов градостроительства необходимо получить, в частности:

• градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта (ст. 24 Закона от 20.04.2000 г. № 1699 “О планировании и застройке территорий”, далее – Закон №1699);
• разрешение на осуществление подготовительных работ (ст. 28-1 Закона № 1699). Его можно не получать, если получено сразу разрешение на выполнение строительных работ;
• разрешение на выполнение строительных работ (ст. 29 Закона № 1699). Разрешение выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля (далее – инспекция ГАСК);
• разрешение исполкома местного совета на переоборудование и перепланировку жилого дома (квартиры).

Что такое самовольное строительство

Самовольное строительство – это жилой дом, строение, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся: либо на земельном участке, который не был отведен для этой цели; либо без надлежащего разрешения или утвержденного проекта; либо с существенным нарушением строительных норм и правил (ст. 376 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Причем понятие «самовольное строительство» охватывает не только новые постройки (если буквально читать нормы ГК), но и реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт (ст. 23 Закона № 1699).

Порядок и способы узаконивания самовольно построенного здания

Лицо, которое осуществило самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Такой объект нужно узаконить, то есть оформить предусмотренный законом правоустанавливающий документ и зарегистрировать право собственности на объект.

Можно выделить два основных способа узаконивания самостроя:

• общий порядок – с получением свидетельства о праве собственности;
• судебный порядок – с получением решения суда о признании права собственности.

Это и будут правоустанавливающие документы на недвижимость. Рассмотрим эти способы подробнее.

Общий порядок

Общий порядок урегулирован нормативными актами локального характера и зачастую предусматривает процедуру, сходную с первоначальным получением всех согласований и разрешений для начала строительства.

Исходя из общих норм законодательства и применив аналогию закона, разобьем эту процедуру на отдельные шаги и укажем, какие документы понадобятся на каждом шаге.

Шаг 1. Заказчик (владелец) строительства (далее – владелец) подает заявление в городской совет. К заявлению надо приложить документы, подтверждающие факт строительства: договоры, акты выполненных работ, проекты, экспертные заключения, техпаспорт БТИ, документы на землю и другие имеющиеся в наличии материалы касательно построенной недвижимости.

Шаг 2. Решением исполкома создается комиссия, которой и передается заявление с документацией. В работе комиссии должны участвовать представители инспекции ГАСК, уполномоченной выдавать сертификат соответствия (п. 2 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением КМУ от 08.10.08 г. №923, далее – Порядок №923). Как вариант возможна передача заявления напрямую для рассмотрения инспекцией ГАСК без создания комиссии.

Инспекция при принятии в эксплуатацию объектов самостроя может потребовать от владельца представить дополнительные документы (в разных регионах список может различаться), обычно подается:

• документ о праве собственности (или праве пользования, в т.ч. на условиях аренды) на земельный участок, на котором находится построенный объект (кроме помещений, которые находятся в многоквартирном жилом доме или административном строении);
• проектная документация, утвержденная в установленном законодательством порядке;
• согласованный исполкомом местного совета акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, которые осуществляли строительство, заказчиком, страховой компанией (в случае, если объект застрахован);
• заключение Главного архитектурно-планировочного управления горсовета о соответствии законченного строительством объекта генеральному плану города, региональным и местным правилам застройки, требованиям другой градостроительной документации или согласованного проекта строительства;
• паспорт фасада объекта, согласованный Главным архитектурно-планировочным управлением горсовета;
• техническое заключение о соответствии законченного строительством объекта требованиям государственных строительных стандартов, норм и правил;
• материалы технической инвентаризации законченного строительством объекта (техпаспорт БТИ);
• документы об уплате штрафных санкций за нарушение законодательства в сфере градостроительства и земельного законодательства;
• перечень организаций, принимавших участие в строительно-монтажных работах, с указанием видов выполняемых ими работ, фамилий и инициалов ответственных инженерно-технических работников;
• комплект производственной документации на выполненные строительно-монтажные работы согласно перечню, определенному нормативным документом, и исполнительная документация;
• документы, свидетельствующие о соответствии использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования нормативным требованиям;
• результаты исследований качества питьевой воды, грунта, атмосферного воздуха в зависимости от конкретных условий строительства.

Естественно, комиссии предъявляются в натуре выполненные строительно-монтажные работы, смонтированное технологическое оборудование и документальное подтверждение соответствия выполненных работ исходным данным на проектирование объекта. От владельца могут потребовать уплатить в местный бюджет определенные суммы в качестве помощи городу, добровольного участия в благоустройстве.

Шаг 3. Логичным результатом работы комиссии может быть аналог акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (свидетельства соответствия, подтверждающего соответствие построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил), который утверждается органом, создавшим комиссию. Утвержденный акт (свидетельство) является основанием для выдачи органом местного самоуправления свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Это свидетельство регистрируется в БТИ, о чем собственнику выдается извлечение из реестра прав собственности и технический паспорт.

Особенности узаконивания самовольно построенных частных жилых домов.

Для принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, с хозяйственными постройками, построенных застройщиками – физическими лицами в период с 05.08.92 г. до 01.01.08 г. без разрешения, постановления КМУ от 09.09.09 г. № 1035 предусмотрен упрощенный механизм. Застройщик должен подать в инспекцию ГАСК заявления и необходимые документы (основной – согласие местного совета на приемку объекта в эксплуатацию) до 31.12.10 г.

Кроме того, с 01.03.10 г. перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, дополнен такими позициями: выполнение работ по строительству частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним общей площадью до 500 м2включительно (постановление КМУ от 27.01.10 г. № 160). Но это не освобождает застройщиков от необходимости получать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта, другие согласования и разрешения.

Судебный порядок

Судебный порядок узаконивания самовольного строительства начиная с 01.01.04 г. (дата вступления в силу ГК) получил достаточно широкое применение благодаря сравнительной простоте и приемлемым срокам.

Иск о признании права собственности подается по месту нахождения недвижимости:

• если истцом является физическое лицо, то иск подается в суд общей юрисдикции;
• если потенциальный владелец самовольного строительства – юридическое лицо, тогда следует обращаться в хозяйственный суд области.

Очень важно при подготовке иска правильно определить ответчика.Надлежащим ответчиком в деле о самовольном строительстве является соответствующий местный совет или госадминистрация, то есть орган, в компетенцию которого входит решение вопросов, в частности, о распоряжении землями территориальных громад; выдаче градостроительных условий и ограничений застройки участка. Привлечение в качестве ответчика иных лиц может обернуться отказом в рассмотрении иска либо затягиванием судебного процесса из-за необходимости замены ответчика.

Одна из основных задач при подготовке иска -предусмотреть и избежать возможного отказа БТИ в регистрации права собственности на недвижимость на основании судебного решения. Рекомендуем в исковых требованиях просить суд признать право собственности на объект недвижимости за истцом. Иные варианты (например, обязать горсовет выдать свидетельство о праве собственности, обязать ввести, объект недвижимости в эксплуатацию и т.п.) могут усложнить получение правоустанавливающего документа. Решения суда, обязывающие различные органы совершить те или иные действия без факта признания права собственности, во-первых, трудноисполнимы в принудительном порядке, во-вторых, не будут являться правоустанавливающим документом.

Вместе с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства необходимо подать:

• документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком;
• составленный БТИ технический паспорт на недвижимость (в нем БТИ проставит штампы с указанием, какие объекты самовольно построены и подлежат узакониванию и вводу в эксплуатацию);
• техническое заключение с выводами о соблюдении строительных норм и правил при строительстве и пригодности объекта к использованию по назначению (его следует заказать в лицензированной организации);
• документы, подтверждающие факт строительства (договор подряда, проектно-сметная документация, накладные на закупку строительных материалов, и т.п.);
• доказательства об отсутствии нарушений прав третьих лиц самовольным строительством (возможно, в виде писем, расписок и т.п., подтверждающих отсутствие возражений у собственников соседних участков, совладельцев участка, на котором проведено строительство, местных органов власти).

Кстати, ВСУ в делах о признании права собственности на объекты самовольного строительства склоняется к тому, что суды должны выяснять мнение органов, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию. Поэтому желательно прилагать к иску документы, в которых изложена позиция таких органов (в частности, органов архитектуры, органов архитектурно-строительного контроля) о возможности узаконивания самовольно построенного объекта, например это может быть ответ на запрос истца.

Необходимый результат судебного процесса – получение решения суда о признании права собственности на объект недвижимости. Но это еще не все. После вступления решения суда в силу основная задача владельца самостроя – зарегистрировать право собственности в БТИ на основании Временного положения, утвержденного приказом Минюста от 07.02.02 г. №7/5 (далее – Временное положение). Такая регистрация является необходимым условием возникновения права собственности на недвижимость.

Если БТИ не отказало в регистрации, то собственник получает на руки решение суда с отметкой о регистрации права собственности в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и извлечение из такого реестра. Именно с момента государственной регистрации возникает право собственности на недвижимость со всеми вытекающими отсюда последствиями: пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом.

Однако БТИ может отказать в регистрации, например со ссылкой на п. 1.6 Временного положения, где сказано, что регистрации подлежат права собственности на объекты, принятые в эксплуатацию. По этой причине в судебной практике встречаются иски и, соответственно, решения судов о признании права собственности на недвижимость без дополнительного ввода в эксплуатацию. Такая формулировка исковых требований достаточно спорна, но помогает обойти ограничение Временного положения.

В связи с отказами БТИ зарегистрировать право собственности на основании решения суда в судебной практике сложилась категория дел по спорам о понуждении БТИ осуществить государственную регистрацию. В основании таких исков лежат нормы об обязательности исполнения решений судов на всей территории Украины всеми органами и предприятиями. Чтобы избежать подобного отказа, рекомендуем предварительно, еще на этапе подготовки иска, проконсультироваться с имеющим необходимый опыт специалистом или же в самом БТИ.

Также вы всегда можете получить консультацию у нашего адвоката.

Дата актуализации статьи – 2012г.

Другие статьи

27.04.2012

Если статья была Вам полезна, Вы можете поделиться ею:

У Вас есть вопросы или Вы готовы договориться о встрече?

Вы можете задать вопрос через форму на сайте или связаться с нами любым удобным Вам способом