Способы отчуждения недвижимости

Всегда считалось, что деньги лучше всего вкладывать в недвижимость. Ведь это то, что может передаваться от одного поколения к другому. Понимая это, многие задумываются над тем, как передать свое недвижимое имущество детям или другим родственникам, какой вариант оформления наиболее приемлем для всех участников. Об этом и поговорим в консультации.

Наиболее распространенные способы передачи и получения недвижимости:

• дарение;
• наследование;
• получение имущества на условиях пожизненного содержания его владельца.

Каждый из этих способов имеет свои особенности, которые следует учитывать при выборе.

Дарение недвижимого имущества

По договору дарения одна сторона (даритель) передает другой стороне (одаряемому) безвозмездно какое-либо имущество в собственность (ст. 717 Гражданского кодекса, далее – ГК). Основные признаки договора дарения:

1) безвозмездность, поскольку даритель ничего не получает взамен от одариваемого;
2) безусловный характер (т.е. отсутствие условий). В таком договоре нельзя указать, что, к примеру, одариваемый получит в подарок дом, если передаст дарителю свои права на изобретение.

Предметом договора дарения может быть и недвижимое имущество (ст. 718).

Подарить кому-либо свое имущество может только его собственник. Родители (усыновители) и опекуны не могут дарить имущество своих детей и подопечных (п. 2 ст. 720 ГК). Таким образом, если, к примеру, бабушка подарила свой дом внуку, которому еще не исполнилось 18 лет, то его родители не могут «передарить» этот дом другому лицу. Кстати, сам внук, если ему исполнилось 14 лет, может распоряжаться этим домом только с разрешения родителей. Несовершеннолетние в период с 14 до 18 лет обладают неполной дееспособностью. Поэтому заключать сделки в отношении своего недвижимого имущества они могут только с письменного нотариально удостоверенного согласия родителей (попечителей) или органа опеки и попечительства.

Договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 719 ГК). При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимого имущества нотариус потребует представить:

• документ, подтверждающий право собственности на это имущество (например, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения; свидетельство о праве собственности; свидетельство о праве на наследство; решение суда);
• извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Такое извлечение выдают, а также оформляют свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество бюро технической инвентаризации (БТИ);
• решение органа местного самоуправления о разрешении на перестройку, пристройку, перепланировку или возведение хозяйственных, бытовых сооружений (если из извлечения видно, что такие действия совершены без установленного разрешения или утвержденного проекта).

Нотариус также проверяет отсутствие запрета на отчуждение или ареста имущества, наличие согласия родителей или попечителей на дарение имущества несовершеннолетним (в возрасте от 14 до 18 лет).

Если недвижимость находится в общей совместной собственности, то подписывать договор дарения должны все собственники. Если при совместной собственности свидетельство о праве собственности было выдано на одного их них, то остальные сособственники должны представить нотариально удостоверенное согласие на заключение им договора дарения.

После удостоверения у нотариуса договора дарения одариваемый фактически становится собственником недвижимого имущества. Однако для реализации своих прав собственника (в частности, права распоряжения имуществом) необходимо получить еще и свидетельство о праве собственности на имущество в БТИ.

Пожизненное содержание в обмен на недвижимость

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (получателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего получатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и/или уходом пожизненно (ст. 744 ГК).

Рассмотрим характерные черты данного договора.

Стороны договора

Отчуждателем (это владелец имущества, желающий получить пожизненное содержание) может быть только физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья. Таким образом, любой гражданин (а не только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья) может заключить такой договор.

А вот получить имущество по договору пожизненного содержания могут и физические лица (совершеннолетние и дееспособные), и юридические лица.

Интересный нюанс: договор пожизненного содержания может быть заключен в пользу третьего лица, когда содержание и уход обеспечивает одно лицо, а имущество получит другое лицо.

Предмет договора

В собственность получателя может передаваться жилой дом, квартира или движимое имущество, имеющее значительную ценность. В договоре обязательно перечисляются виды предоставляемого взамен имущества материального обеспечения, все виды досмотра (опеки), а также определяется денежная оценка материального обеспечения, которая устанавливается по соглашению сторон (ст. 749 ГК). Как правило, это могут быть:

• бесплатное проживание в доме или квартире, полученной по данному договору;
• обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом и необходимой помощью;
• оплата коммунальных услуг;
• предоставление денежного обеспечения в какой-либо сумме и пр.

Если получатель ненадлежащим образом выполняет взятые на себя обязательства, договор может быть расторгнут по решению суда и имущество возвращено его прежнему владельцу.

Рекомендуем предусмотреть в договоре способ учета полученных услуг. Например, оговорить, что получатель обязан вести ежедневник, в котором он будет отражать, какие услуги им оказаны, какие приобретены и доставлены товары (продукты, лекарства и пр.), какая сумма денег выдана отчуждателю. При получении услуг, товаров или денег отчуждатель собственноручно расписывается в этом ежедневнике с проставлением даты и времени. Фискальные или товарные чеки приклеиваются на страницы соответствующих дат ежедневника.

Договор пожизненного содержания, по которому предусмотрена передача недвижимого имущества, заключается в письменном виде, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 748 ГК). Соответственно, право собственности у получателя возникает после государственной регистрации договора, которую осуществляют нотариусы путем внесения сведений о договоре в Реестр сделок.

Договор пожизненного содержания прекращается:

• в связи со смертью отчуждателя;
• в связи со смертью получателя (если его наследники отказались от договора, т.е. не приняли на себя обязанности по дальнейшему содержанию отчуждателя) или ликвидации получателя -юридического лица;
• по инициативе сторон или в судебном порядке.

Получатель не вправе до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять, закладывать или каким-либо образом передавать в собственность другому лицу имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания (ст. 754 ГК). Поэтому при удостоверении договора пожизненного содержания нотариус на всех его экземплярах проставляет надпись о запрете отчуждать имущество. Распоряжаться имуществом получатель сможет только после смерти отчуждателя.

Получение имущества в наследство

Недвижимое имущество может перейти в собственность по наследству после смерти его собственника. Различают два вида наследования:

• по завещанию;
• по закону.

При жизни владелец недвижимости может оставить завещание – это распоряжение на случай смерти в отношении принадлежащего ему имущества. В качестве наследников в завещании можно указать кого угодно (любое физическое или юридическое лицо, государство). Хотя есть категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если завещание составлено не в их пользу (ст. 1241 ГК). Это несовершеннолетние (или совершеннолетние, но нетрудоспособные) дети, нетрудоспособные вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследодателя. Нетрудоспособными являются женщины, достигшие 55 лет, мужчины – 60 лет; инвалиды I, II, III групп.

Завещание может составляться неограниченное количество раз, при этом силу будет иметь последний по времени составления документ.

По общему правилу завещание должно быть удостоверено у нотариуса, однако возможно его удостоверение и другими должностными лицами (например, главврачом, дежурным врачом больницы, где человек находится на лечении) (ст. 1248, 1252 ГК).

Завещание вступает в силу со дня смерти завещателя (день открытия наследства). Если завещания нет, то действует принцип наследования по закону, когда в качестве наследников выступают только физические лица – как правило, родственники умершего в порядке очередности родства.

Таким образом, если собственник недвижимости составит завещание, например, в пользу одного из своих родственников, то этот родственник станет новым собственником дома только после смерти завещателя и надлежащего оформления наследства.

Для оформления наследства нужно:

• если наследник не проживал вместе с умершим – подать в течение б месяцев со дня смерти завещателя в нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства вместе со свидетельством о смерти, свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество и другими документами;
• если наследник проживал вместе с умершим – то считается, что он принял наследство; ему необходимо обратиться к нотариусу за выдачей ему свидетельства о праве на наследство (ч. 3 ст. 1268 и ст. 1297 ГК).

Выводы

Из рассмотренных вариантов только дарение позволяет после соответствующего оформления стать собственником недвижимости без каких-либо обязательств.

При заключении договора пожизненного содержания получатель имущества также становится его собственником, но полностью распоряжаться имуществом не может до смерти отчуждателя. Кроме того, у него есть обязанности по пожизненному содержанию, в случае невыполнения которых договор может быть расторгнут.

Также при заключении договоров дарения и пожизненного содержания стороны несут расходы на их оформление. Например, в государственной нотариальной конторе госпошлина за нотариальное удостоверение договора составит 1% стоимости имущества, но не ниже 17 грн. Дополнительно оплачиваются получение извлечений, бланки.

Составление завещания является самым простым и дешевым способом определения судьбы имущества, но к наследнику право собственности перейдет только после смерти завещателя.

Теперь, зная все особенности трех способов передачи недвижимости, вы сможете выбрать, как вам лучше действовать.

Также вы всегда можете получить консультацию у нашего адвоката.

Дата актуализации статьи – 2012г.

Другие статьи

27.08.2012

Если статья была Вам полезна, Вы можете поделиться ею:

У Вас есть вопросы или Вы готовы договориться о встрече?

Вы можете задать вопрос через форму на сайте или связаться с нами любым удобным Вам способом